Həyat yoldaşımla Denverdən Indianapolisə ev almaq üçün köçmək qərarına gəldiyimiz zaman, bu prosesin alçaldıcı olacağını bilirdik. Ev alqı-satqısı prosesi ilə bağlı bildiyimiz yeganə şey HGTV-yə baxmaq və ya əvvəllər bunu etmiş dostları və ailəsi ilə söhbət etmək idi. Açıq fikirli və ehtiyatlı bir yanaşma ilə buna girməyə qərar verdik.
Qarşılaşdığımız ilk böyük qərar, hansı ipoteka növünün bizim üçün daha yaxşı olduğuna qərar vermək idi: Federal Mənzil İdarəsi (FHA) və ya şərti. Bu kreditlərin nəyi fərqli etdiyinə dair ümumi bir təsəvvürümüz var idi, ancaq ehtiyacımızın hazırda və kredit müddətimizə ən uyğun olan variantı tapmaq üçün bir qədər dərin araşdırma apardıq. Qərarımızı belə verdik:
FHA krediti nədir?
Əvvəlcə iki növ kredit arasındakı fərqi izah edək: FHA krediti, federal hökumət tərəfindən dəstəklənən və üçüncü bir borc verən tərəfindən xidmət edilən bir ipotekadır. Əsasən, bu, ödəyə bilməyəcəyiniz təqdirdə hökumətin borc verənə ödəyəcəyi anlamına gəlir - ancaq borcunuzu ödəməsəniz yenə də girovla üzləşəcəksiniz. Bu dəstək səbəbiylə, kreditorlar kredit verməkdə bir az daha yumşaqdırlar, yəni daha aşağı kredit skorlarını qəbul edəcəklər (FHA Kreditləri minimum 500 kredit balına malikdir, adi kreditlər ümumiyyətlə 600 -lərdə skor tələb edir) və ilkin ödənişlər ( standart 3,5 faizdir).
FHA kreditləri, həmişə kreditin bütün müddəti üçün ödədiyiniz ipoteka kreditiniz olan bir ipoteka sığortası mükafatı (MIP) tələb edir. MIP-iniz nə qədər borc aldığınıza, kreditin dəyər nisbətinə və kredit müddətinizə görə ipoteka dəyərinizin 0,45 ilə 1,05 faizi arasında dəyişir. MIP -dən qurtulmağın yalnız iki yolu var: Birincisi, krediti adi bir kreditə yenidən maliyyələşdirməkdir. İkincisi, 11 illik ödənişlərdən sonra MIP -dən imtina etməyinizə imkan verən başlanğıcda yüzdə 10 aşağı düşür. Bağlandıqda kreditin 1,75 faizini birdəfəlik ödəyirsiniz. Kreditin dəyərindən artıq olan bütün bu əlavə ödənişlər səbəbiylə, FHA kreditləri adi kreditlərdən daha baha başa gələ bilər - bəzi ssenarilərdə FHA kreditləri adi kreditlərə nisbətən daha aşağı faizlərə malikdir. Ümumiyyətlə, FHA kreditləri, daha çox baqajı bağlamağa meyllidir, baxmayaraq ki, başlanğıcda əldə etmək daha asandır.
Adi kredit nədir?
Ancaq adi kreditlər nədir? Uyğun bir kredit olaraq da bilinən bunlar hökumət tərəfindən dəstəklənməyən ipotekalardır. Bu səbəbdən, borc verənlər borc alanın borcunu ödəmək riskini mümkün qədər azaltmağa çalışırlar. Bu o deməkdir ki, adi kreditlər FHA kreditlərindən daha yüksək faiz dərəcələrinə və daha sərt təsdiq tələblərinə malikdir. Bəzi kreditorlar yüzdə 3 -ə qədər aşağı faiz qəbul etsələr də - yüzdə 20 -dən aşağı olan hər şey özəl ipoteka sığortası (PMI) ödəməyinizi tələb edəcək. Bu aylıq ödəniş, evinizdə yüzdə 78 nisbətinə çatana qədər tələb olunur, ancaq ümumiyyətlə yüzdə 80 -ə çatana qədər aylıq ödənişinizdən düşmür.
Necə seçdik
İpoteka krediti arasında seçim etməkdə əsas narahatçılığımız, fərq az olsa da, aylıq ehtiyacımızdan daha çox pul xərcləmək istəməməyimiz idi. Kiçik ödənişlər və xərclər zamanla əlavə olunur və qarşımıza çıxan bütün yeni xərclərlə - təmir, mebel, rəngləmə və s. - büdcəmizi mümkün qədər sıx saxlamaq lazım idi.
İpoteka brokerimizə görə, adi bir kreditlə müqayisədə FHA krediti ilə ayda 30 dollar daha çox ödəyəcəyik. Vasitəçimiz hesab edirdi ki, biz də kreditin müddətində 10 min dollar ödəyəcəyik.
Bir FHA krediti ilə getmiş olsaydıq, sonda MIP -dən çıxmaq üçün yenidən maliyyələşdirməliyik. Hal -hazırda faizlər aşağıdır və yalnız yüksəlir, buna görə də yenidən maliyyələşdirsək, indi əldə etdiyimiz aşağı faizləri ala bilməyəcəyimiz görünürdü.
Danışdığım hər bir ipoteka mütəxəssisi, təsdiqlənə bilsək və ödəyə bilsək, ənənəvi ilə getməli olduğumuzu söylədi və bacardıq, bunu da etdik.
Niyə FHA krediti seçə bilərsiniz?
Ancaq əvvəlcədən pulu və ya böyük kredit skorları olmayan ev sahibləri üçün, mümkün olan ən kiçik ilkin ödənişləri qəbul etdikləri üçün FHA kreditləri yaxşı bir seçimdir. 200.000 dollarlıq bir evdə, FHA krediti üçün minimum 3,5 faiz ilkin ödəniş 7000 dollar olacaq. 5 faiz aşağı olan adi bir kredit üçün bu 10 min dollar olardı. Əyalətdən çıxırsınızsa, yeni mebel alırsınızsa və ya bir ev təmir etməyi planlaşdırırsınızsa, bu 3000 dollarlıq nağd pul fərqi satıcı ola bilər.
Daşınmaz əmlakın sürətlə getdiyi yüksək yaşayış dəyəri olan bir şəhərdə yaşayırsınızsa, adi bir kredit üçün kifayət qədər qənaət etməyinizi gözləmək əvəzinə bir FHA krediti ilə satın almağın daha yaxşı olduğuna qərar verə bilərsiniz.
Ancaq bu qərar tək sizə aid olmamalıdır- götürdüyünüz ipotekanın həm qısa, həm də uzunmüddətli hədəflərinizə uyğun olduğundan əmin olmaq üçün bir ipoteka mütəxəssisi ilə (kredit mütəxəssisi və ya ipoteka brokeri kimi) əlaqə saxlamalısınız.
